از حال و روز مسکن چه خبر؟!

تبیین:

فارغ از کارشناسی و عملیاتی بودن یا نبودن وعده ساخت ۴ میلیون مسکن در طول ۴ سال و موانع بر سر راه آن و پیشرفتی که تاکنون داشته می‌توان از طریق برخی ابزارهای کوتاه‌مدت دیگر برای کاهش تورم بخش مسکن تلاش کرد. دولت برای حمایت از مستأجران باید عوامل مؤثر بر قیمت‌ها را در بلندمدت مدیریت کند؛ کاهش میزان پایه‌پولی و توقف موتور نقدینگی در طول دو سه سال باعث توقف نسبی قیمت اجاره‌بها خواهد شد. کنترل تقاضا در کوتاه‌مدت ممکن است. اما رشد تولید نیازمند در نظر گرفتن زمان و توجه به اقدامات اساسی است.

• مسکن ارزان چگونه ساخته می‌شود؟

یکی از ابزارهای مهمی که باید به سراغ آن رفت ساخت مسکن ارزان، ویلایی و البته ساخت سریع آن است. در ساخت مسکن باید از فناوری روز دنیا استفاده کنیم که بتواند در کوتاه‌ترین زمان و ارزان‌ترین نرخ، مسکن جامعه را تأمین می‌کند. امروزه ساخت مسکن‌های آپارتمانی متراکم با مصالح معمول در کشورهای رو به توسعه منسوخ شده است. در کشور ما نیز به دلیل وجود گسل‌های زمین‌لرزه متعدد ساخت پشت سر هم اینگونه منازل شهرکی و متراکم در مناطقی مانند پردیس و پرند توصیه نمی‌شود.

سال ۱۳۸۵ رئیس‌جمهور وقت با آمار مستدل مدعی شد تخصیص هزار متر زمین به هر ایرانی فاقد مسکن تنها دو درصد از اراضی قابل ساخت را اشغال می‌کند. اما متاسفانه روش مفید ساخت مسکن‌های ویلایی که با فرهنگ ما سازگار است آن هم با فناوری‌های جدید و مصالح پیش‌ساخته با سرعت بالا و ارزان دنبال نشد. ساخت خانه‌های پیش‌ساخته که در ایران نیز برخی گروه‌های عمرانی تعاونی و جهادی به سراغ آن رفتند در طول یک هفته میسر است.

با آغاز سال نو و پایان سال تحصیلی دانش‌آموزان قطعا مجددا شاهد افزایش نگرانی‌ها و دغدغه بخش قابل توجهی از مردم کشور، یعنی مستأجران هستیم؛

چرا که با گذشت یک سال از اجاره مسکن و کلید خوردن روند افزایش قیمت‌ها و اصلاحاتی که به نفع بالا رفتن قیمت‌ و به تبع آن تورم در برخی اقلام است، قیمت اجاره‌بهای مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند. لذا مانند همیشه نباید تدابیر تسهیلاتی و مانند آن پس از گذشت زمان لازم تخصیص پیدا کند.

متاسفانه بخش مسکن هم تابعی از سایر بخش‌های اقتصادی است. بنابراین، نمی‌شود انتظار داشته باشیم الگوریتم اقتصادی در این مسئله رعایت نشود و وقتی طی سال‌های گذشته قیمت دلار و طلا و به طور کلی میزان تورم افزایش‌های قابل توجهی داشته، قیمت مسکن از این موارد تأثیری نگرفته باشد. ضمن اینکه ساخت‌وساز مسکن روند قابل توجه افزایشی نداشته و نتوانسته است خود را با نیازهای روز مردم و متقاضیان واقعی مسکن به روز کند.

• دولت سیزدهم چه کرده است؟

مقایسه داده‌های معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در ۱۱ ماهه سال ۱۴۰۲ درمجموع ۴۱ هزار و ۸۴۴ فقره ملک در پایتخت معامله شده که نسبت به معامله نزدیک به ۹۹ هزار فقره‌ای ۱۱ماهه سال ۱۴۰۱ کاهش ۵۸ درصدی داشته است. اگرچه دولت مشغول تخصیص زمین و مراحل مقدماتی ساخت ۴ میلیون مسکن است اما به دلیل رکود انباشته شده در این بخش تنها با ابزارهای تسهیلاتی کوتاه‌مدت می‌تواند کمی فروکش کند.

طبق داده‌های فوق بانک مرکزی که ذکر شد، معاملات ۱۱ماهه سال ۱۴۰۲ کمترین مقدار معاملات مسکن از سال ۱۳۹۵ و حتی قبل از آن بوده است. براساس این داده‌ها، معاملات مسکن سال ۱۴۰۲ کاهش ۷۵ درصدی نسبت به معاملات ۱۱ماهه سال ۱۳۹۶ داشته که اوج معاملات مسکن در تهران بوده است.

 قابل ذکر است از آنجایی‌که بین ۷۰ تا ۷۵ و حتی ۸۰ درصد از معاملات مسکن در شهر تهران جزو معاملات سرمایه‌ای و سفته‌بازانه است، سقوط ۶۰ درصدی معاملات مسکن در سال گذشته و خروج گروه‌های مذکور از بازار و ناامیدی آنها از جهش قیمت‌ها، نشانه مهمی از موفقیت سیاست کنترل تورم دولت است.

ضعف در ماجرای اجاره‌بها و معاملات به دلیل رکود حاکم بر بازار به قوت خود پابرجاست اما به دلیل سیاست‌های انقباضی بانک مرکزی و تکلیف بانک‌ها به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در حوزه رشد قیمت دولت سیزدهم توانست گام مهم بردارد.

تمرکز دولت سیزدهم بر تولید مسکن و بازگشت رونق به ساختمان‌سازی، اگرچه آثار ملموس و قابل مشاهده مسکن برای قشر مستضعف را در پی نداشت اما به تدریج آثار روانی خود را بر بازار مسکن هم گذاشته به طوری که قیمت مسکن در تهران در سال ۱۴۰۲ کمتر از ۲۵ درصد افزایش یافت که دومین رشد پایین آن در ۷ سال اخیر محسوب می‌شود.

• ریشه تورمی مسکن کجاست؟

البته ریشه تورمی مسکن مشخص است. رکود ساخت و ساز و عدم اعتقاد دولت ماضی به ساخت مسکن برای قشر مستضعف که از ارکان مهم قانون اساسی است باعث شده چنان تورم سنگینی بر حوزه مسکن تحمیل شود که هم بانک‌ها و سازمان‌های دولتی تن به تخصیص زمین ندهند و هم قیمت مسکن با چنین ساخت و سازهایی به راحتی پایین نیاید.

بر اساس آمار بانک مرکزی در ۸ سال دولت گذشته متوسط رشد فصلی ارزش افزوده بخش ساختمان (پاییز ۱۳۹۲- تابستان ۱۴۰۰) منفی ۳ درصد و متوسط رشد سالانه ارزش افزوده بخش مسکن هم (۱۳۹۲-۱۳۹۹) منفی ۴.۷ درصد شد که به معنای عقبگرد کامل ساختمان‌سازی در کشور در آن دوره بود.

این در حالی است که در دولت سیزدهم با توجه مجدد به تولید مسکن، متوسط رشد فصلی بخش ساختمان به مثبت ۳.۳ درصد رسیده است.